Создание новых юр лиц для застройщика

Ссылка на оригинал статьи Затянувшееся решение проблемы обманутых дольщиков снова оборачивается для застройщиков необходимостью быстро подстраиваться под новые правила игры. Закон обозначил застройщикам границы дозволенного, если они хотят привлекать деньги на этапе строительства, определив: в каких банках открывать расчетные счета и брать кредиты, от каких организаций и в каком размере можно получать займы; какие финансовые операции или сделки с имуществом строго запрещены, а какие можно совершать, но только с соблюдением ограничений по размеру расходов. Рассмотрим подробнее эти требования и их влияние на модель работы группы компаний, занимающихся строительством жилых помещений. Выбор банка для текущего обслуживания и кредитования Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем с 01.

Ряд положений данного Федерального закона вступили в силу совсем недавно — с 30. Остановимся подробнее на ключевых изменениях. Для достижения указанной цели участник долевого строительства депонент после регистрации договора долевого участия вносит денежные средств в счет уплаты цены по договору в уполномоченный банк эскроу-агент , который, в свою очередь, осуществляет учет и блокирование данный средств в целях последующей передачи застройщику бенефициару. При этом важно учитывать, что застройщик вправе получить указанные средства только при наступлении определенных законом обстоятельств, отражающих исполнение застройщиком обязательств перед участником долевого строительства.

Стройка без риска? или Новые гарантии для дольщиков

Ссылка на оригинал статьи Затянувшееся решение проблемы обманутых дольщиков снова оборачивается для застройщиков необходимостью быстро подстраиваться под новые правила игры. Закон обозначил застройщикам границы дозволенного, если они хотят привлекать деньги на этапе строительства, определив: в каких банках открывать расчетные счета и брать кредиты, от каких организаций и в каком размере можно получать займы; какие финансовые операции или сделки с имуществом строго запрещены, а какие можно совершать, но только с соблюдением ограничений по размеру расходов.

Рассмотрим подробнее эти требования и их влияние на модель работы группы компаний, занимающихся строительством жилых помещений. Выбор банка для текущего обслуживания и кредитования Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем с 01.

Технический заказчик и Генподрядчик, с которыми работает Застройщик, должны открывать свои расчетные счета в этом же уполномоченном банке. Если Застройщик поменяет расчетный счет, откроет его в другом Уполномоченном банке, то Тех. Все это направлено на осуществление тотального контроля за целевым расходованием денежных средств на каждом этапе строительства.

В перечень уполномоченных банков попали только 55 банков 3. Кредиты на строительство застройщики могут привлекать также только в этих уполномоченных банках.

При этом кредиты должны носить целевой характер, то есть могут расходоваться исключительно на строительство дома иного объекта недвижимости. Остальные банки не могут ни открывать расчетные счета, ни выдавать кредиты Застройщикам.

Ограничение небанковского финансирования займов Чтобы у застройщиков не появлялись неконтролируемые обязательства перед прочими кредиторами, закон строго ограничивает возможность привлечения небанковского заемного финансирования. Помимо целевых кредитов в уполномоченных банков их, напомним, 55 , Застройщик может привлекать только целевые займы и только на тот самый счет в уполномоченном банке. Также не получится привлечь деньги от дольщиков под видом займа до регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Аналогично, Застройщик не может сам выдавать займы, кроме таких же целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. В Законе установлен полный запрет на принятие Застройщиком обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц и использованию своего имущества для такого обеспечения. Исключением является создание участие в уставных капиталах других застройщиков, по отношению к которым первый застройщик становится основным обществом.

Иначе говоря, Застройщик может быть участником акционером только другого Застройщика с преобладающей долей участия: 4. Ограничения на использование ценных бумаг, в том числе векселей Застройщик не вправе 5 : приобретать ценные бумаги, включая векселя третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги кроме акций , включая свои собственные векселя.

Так, застройщик не сможет привлечь заём, оформив его выдачей собственного векселя. Учитывая, что уплата цены по договору ДДУ производится исключительно в безналичном порядке 6 , Застройщик не может принять от дольщика векселя третьих лиц в счет оплаты по договору. А теперь рассмотрим примеры, каким образом Застройщики могут преодолеть рассмотренные ограничения.

С учетом текущей строгости регулирования деятельности Застройщиков использование Инвестора поможет обойти ряд ограничений, не причинив угрозы правам иных дольщиков. Наличие такой возможности имеет большое значение, учитывая, что до ввода здания в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности хотя бы к одному дольщику застройщик не вправе расходовать денежные средства на иные цели, кроме строительства.

У Застройщика как и любой другой организации есть расходы: на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы ; на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи; на рекламу компании и строящихся объектов; оплату банковских комиссий; а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.

Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов. Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.

Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком например, рассказывать о благотворительных мероприятиях. Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения.

Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик. Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.

Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т. К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01. Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу 8 , открытые в уполномоченных банках.

В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются остаются нетронутыми до наступления одновременно двух условий: сдачи объекта в эксплуатацию; регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру иной объект в Росреестре. Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.

Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже... Сноски: 1. Постановление Правительства РФ от 18. ФЗ от 30.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Новые правила о банкротстве застройщиков - Зайцев О.Р.

В законопроект включен целый пакет новых требований. создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных. Считают, что. юридическими лицами, согласно ко- торому одно из юридических лиц — строительная фирма При этом квартиры в доме распределяются между этими лицами Совсем иная ситуация возникает, когда у застройщика существуют Особенности регистрации прав участников создания новых объектов.

Кто-то занимается открытием эскроу-счетов и привлечением проектного финансирования, а кто-то не теряет надежды найти альтернативные банковскому кредитованию источники финансирования. Большинство опрошенных, впрочем, полагает, что иного выхода, как смириться и принять новые правила игры, у строителей нет. Покупка объектов недвижимости в новостройках остается довольно популярной на сегодняшний день. Еще до принятия упомянутых выше поправок отмечалось, что переход на проектное финансирование, призванное свести к нулю риски дольщиков, серьезно ударит по финансовому состоянию застройщиков и, как следствие, даст толчок росту цен на недвижимость в таких новостройках. Прежде всего это связано с тем, что переход на проектное финансирование предполагает привлечение застройщиком заемных средств у банков. Таким образом, застройщики будут вынуждены нести дополнительные финансовые расходы по выплате процентов, что является для них существенным минусом по сравнению с классической финансовой схемой привлечения денежных средств дольщиков. На сегодняшний день застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, которые будут являться более выгодными по сравнению с проектным финансированием. Конечно, это может минимизировать риски для дольщиков и стать некоей подстраховкой для девелопера. Но в большинстве случаев тщательный контроль может негативно отразиться на работе, так как строительство — это сложный процесс, состоящий из множества этапов, каждый из которых должен выполняться с соблюдением всех сроков и технологий. Тем не менее небольшой набор схем хоть и с оговорками , позволяющих не работать по 214-ФЗ, у девелоперов все же есть. Сейчас их стало меньше: из 214-ФЗ была исключена возможность привлечения денежных средств граждан для строительства жилых помещений посредством созданий жилищно-накопительных кооперативов ЖНК и жилищно-строительных кооперативов ЖСК. Однако последние поправки в 214-ФЗ не исключают возможность привлечения такими способами средств юридических лиц для строительства жилых помещений, а также средств граждан для строительства нежилых помещений — так популярных сейчас апартаментов. При этом Жилищный кодекс предусматривает, что если данный кооператив не является созданным в соответствии с законом "О содействии развитию жилищного строительства", то он не имеет право строить одновременно более одного многоквартирного дома высотой более чем три этажа. Она говорит, что более выгодной схемой для застройщиков является создание жилищно-накопительного кооператива. Однако, как уже упоминалось выше, данным способом можно привлекать деньги на строительство не каждого объекта. Данная финансовая схема привлечения денежных средств в строительство состоит из нескольких шагов. Застройщик, обладающий правом собственности на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, создает жилищно-накопительный кооператив; лицо, желающее приобрести недвижимость, вступает в кооператив и вносит паевые взносы за квартиру; после уплаты всех паевых взносов лицо получает в собственность оплачиваемую недвижимость. Госпожа Малис указывает, что ЖСК по сравнению с ЖНК имеет ряд особенностей: в рамках ЖСК строится только один дом, поэтому денежные средства должны идти только на него, тогда как ЖНК может начинать строительство нескольких объектов, к тому же при ЖСК пайщик может заселиться в помещение до внесения полной цены пая, что невозможно при ЖНК.

В силу новых правил строительства жилья с привлечением средств граждан, предусмотрено строительство проектов жилищного строительства за счет банковских кредитов - проектного сопровождения, при котором средства дольщиков будут храниться на счетах эскроу вплоть до момента ввода объекта в эксплуатацию. Под проектом строительства понимается проект строительства многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Создание единого реестра застройщиков Застройщик в группе компаний: учитываем новые правила игры при долевом строительстве Крупным застройщикам придется создавать дополнительные организации, чтобы вести несколько проектов сразу. Регистрация пройдена успешно!

О приостановлении деятельности по привлечению денежных средств дольщиков.

СовФед вслед за Госдумой 27 июня одобрил очередные изменения в й ФЗ. На очереди — подписание президентом и вступление в силу. После того как в конце июля года был принят ФЗ, шокировавший строителей рядом изменений, введенных в закон о долевом строительстве, власть под давлением бизнеса немного подвинула свои позиции. К дате вступления закона в силу его еще раз подрихтовали. Окончательный текст закона вступает в силу 1 июля, но ряд требований переносит на другие сроки. Это значит, что обязательность использования этой банковской процедуры наступает только для тех ДДУ, которые будут заключены через год.

Альтернативное финансирование

Реклама не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, или права аренды на земельный участок, получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля надзора в области долевого строительства. Требования к регистрации уступки Государственная регистрация соглашения договора , на основании которого производится уступка прав треб Требования к регистрации уступки на основании которого производится уступка прав требований, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке цедента и цессионария. Для государственной регистрации договора об уступке также необходимы: 1 договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2 справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи 24 25. Установлена новая возможность для участника расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Если ранее одни из оснований было — существенное изменен Установлена новая возможность для участника расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока За нарушение срока уст Ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока За нарушение срока устранения недостатков дефектов объекта долевого строительства,.

Имеются в виду принятые в году поправки в ФЗ. Когда начнут действовать его основные изменения?

.

Эксперты: новый закон по ДДУ запретил продажу жилья за наличные и защитил дольщиков

.

Новые требования к застройщикам по договорам долевого участия граждан

.

Создание единого реестра застройщиков

.

.

.

.

Похожие публикации